发布时间：2023-09-01
前言
2023年8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。本文将从新增住房的信贷政策调整和降低存量住房贷款利率两个方面展开讲述。
一、新增住房的信贷政策调整
对于新购买的住房，本次政策主要从房贷首付比例和房贷利率下限两方面作了调整：
（1）统一房贷最低首付款比例政策下限
不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于30%。
（2）降低二套住房贷款利率政策下限
在此之前，我国全国层面的房贷利率下限是：首套房贷款利率下限为LPR-20BP；二套房贷款利率下限为LPR+60BP。本次政策调整后的房贷利率下限是：首套房贷款利率下限为LPR-20BP；二套房贷款利率下限为LPR+20BP。
调整的地方在于二套房贷款利率下限由此前的“LPR+60BP”变为“LPR+20BP”，下降了40BP；首套房贷款利率下限并无调整。
一般房贷利率锚定的是5年期LPR，最新的值是4.20%，也就是说最新的房贷利率下限是：首套房贷款利率下限为4.00%，二套房贷款利率下限为4.40%。
上述房贷首付比例政策下限和房贷利率下限都是全国层面的政策下限，在此基础上，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
最后，银行再根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
二、降低存量住房贷款利率
本次住房信贷政策调整最受关注的便是如何降低存量住房贷款利率，存量房贷的借款人可以通过以下两种方式中的一种向银行申请降低房贷利率，需要注意的是：仅存量首套住房贷款的借款人可提出申请。
（1）新发放贷款置换存量房贷
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
（2）协商变更合同约定的利率水平
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。同样地，变更后的贷款合同利率水平也不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
也就是说，无论哪一种方式，存量首套房贷款利率下降幅度还需与银行协商，人民银行和金融监管总局并未做强制规定，下降的下限就是你所在城市的首套房贷款利率政策下限。
举个例子，你2016年买的首套房，目前还剩100万贷款未偿还，房贷利率5.20%，目前全国层面的首套房贷款利率政策下限是4.00%，你所在的城市在这一基础上进一步下调20BP（当然也可能上调），最终你所在的城市首套房贷款利率政策下限就是3.80%。此时，你的房贷利率最多可以给你降到3.80%，降幅为140BP。
2023年6月末，全国个人住房贷款余额为38.6万亿元，据相关统计，首套房贷款占比约为80%左右。假设符合条件的存量首套房贷款余额为30万亿元，房贷利率下调100BP，意味着整个银行体系每年的净利润将下降3000亿元，而2022年整个银行体系的净利润为2.3万亿元，约占13%。
初步推测，政策实施初期，银行允许存量首套房贷款利率的降幅可能不会太大；随后银行会观察提前还贷现象有没有显著缓解，如果没有，可能才会进一步下降。
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