发布时间：2024-3-14
前言：
近期万科的债券与股票出现大幅波动，在商品房销售进一步下滑的背景下，市场对于万科的流动性出现担忧。万科作为我国房企中的优质生，其债务情况如何？
一、万科负债拆解
目前万科最新的财报为2023年三季报，从中我们可以知道目前万科的负债结构。截至2023年三季末，万科总负债1.24万亿元，负债规模低于恒大和碧桂园，其中最大的三个债主分别是：购买了万科房子尚未交付的住户，借钱给万科的金融机构，万科的供应商。其对应负债规模如下：
（1）对住户的负债，主要是合同负债，规模为4075亿元；
（2）对金融机构的负债，主要包括长期借款、应付债券（期限1年以上）、短期借款、一年内到期的非流动负债（主要为1年内到期的长期借款和债券），规模分别为2151亿元、602亿元、36亿元、475亿元，合计3264亿元；
（3）对供应商的负债，主要是应付账款，规模为2489亿元，万科几乎不签发商业汇票。
上述三项负债合计9828亿元，除此之外负债规模较大的还有应付合营/联营企业款、关联公司垫付款或借款、土地增值税清算准备金、租赁负债等。万科最大的债主是住户，负债占比33%，然后是金融机构和供应商。
二、万科偿债能力简析
2023年三季末，万科1.24万亿元的债务中，流动负债是9405亿元，其中合同负债4075亿元，应付账款2589亿元，短期借款+一年内到期的非流动负债511亿元，其他应付款1619亿元（应付合营/联营企业款、关联公司垫付款或借款等）。
再来看流动资产这边，流动资产合计1.29万亿元，其中存货8147亿元（土地、在建的房子以及已建未销售的房子）、其他应收款2692亿元（应收联营/合营企业款、合作方经营往来款等），货币资金1037亿元。
可以明显地看出，万科能否正常偿还债务同样依赖于房地产销售回款，和碧桂园没有本质区别，只是程度问题。我们看一下万科2023年以来的房地产销售数据：
可以看到，万科的合同销售金额总体呈下降趋势，2023年合同销售金额合计3761亿元，同比下降10%，2021年的销售金额是6278亿元。2024年1月合同销售金额195亿元，同比下降35%；本应3月初公布的2月销售数据迟迟未公布，估计也不乐观；从3月1-12日30个大中城市商品房销售情况来看，同比降幅依然巨大。如果房地产销售继续低迷下去，难保不会出现债务无法偿还的情况。近期各种传言可能并非空穴来风。
预期管理对房地产企业尤其重要，如果任由预期恶化，将导致购房者避险减少购买万科的房子，金融机构要求万科提前还款，供应商要求万科支付现款，进一步加剧万科现金流的紧张程度。万科需要拿出行动来证明其债务偿还能力无虞，监管层的态度也相当重要。
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