发布时间：2022-05-20
前言
2022年5月20日，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉，1年期LPR维持不变，与房贷利率相关的5年期以上LPR下调15BP。这是央行继5月15日宣布下调全国首套房房贷利率下限20BP之后，将再次推动房贷利率的下降，与此前针对新增首套房不同，这次是针对全部房贷利率。
一、5年期LPR下调15BP
2022年5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。1年期LPR持平，5年期以上LPR由此前的4.60%下降15BP至4.45%。
自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR共计下调了4次，先从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%，为21个月以来首次下调。
二、与房贷利率挂钩的5年期LPR
在《央行下调首套房贷款利率下限20个基点》一文中，我对房贷利率下限机制进行了分析。在全国层面，首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。由于房贷期限普遍较长，因此绝大部分个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。所以，近期的房贷利率下限变动情况为：
最新的房贷利率下限为：首套房4.25%，二套房5.05%，较此前继续下降，银行房贷利率可进一步下降。现在的房子的逻辑有点像手机，早买早享受，晚买享折扣！
三、新增与存量住房贷款
有不少已经购房的朋友对近期的政策可能会有些迷惑，这能不能降低已购房者的房贷利率呢？这里统一回答一下，住房贷款可分存量住房贷款和新增住房贷款，新增住房贷款执行最新的房贷利率下限，即第二部分列示的房贷利率下限；存量住房贷款按与银行签订的合同约定的贷款利率执行，对于浮动利率贷款，一般锚定的是5年期以上LPR。所以采取浮动利率贷款的已购房者，不能享受5月15日20BP的降幅，可以享受本次15BP的降幅。
下调新增住房贷款利率有助于稳定当前房地产市场；而存量住房贷款木已成舟，下调存量住房贷款利率对于稳定当前房地产市场效果有限，只是在购房者和银行之间进行二次利益分配，会大幅侵蚀银行利润。所以你会看到目前政策重点在降低新增住房贷款利率，今年以来已下降接近100BP，存量住房贷款仅下降15BP。
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